Sau một năm kinh doanh đầy thách thức, CTCP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (mã NDN – sàn HNX) đã có bước chuyển mình ấn tượng khi ghi nhận lợi nhuận dương trong năm 2023. Tuy nhiên, công ty vẫn phải đối mặt với nhiều vấn đề tồn đọng từ quá khứ, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến giai đoạn trước cổ phần hóa năm 2010.
Kết quả kinh doanh khởi sắc trong năm 2023
Theo báo cáo tài chính được kiểm toán bởi Công ty TNHH Hãng Kiểm toán và Định giá ASCO, Nhà Đà Nẵng đã có một năm kinh doanh thành công với doanh thu đạt 435,76 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số 3,42 tỷ đồng của năm trước. Đặc biệt, công ty đã vượt qua giai đoạn thua lỗ để ghi nhận lợi nhuận sau thuế 218,15 tỷ đồng, một sự cải thiện đáng kể so với khoản lỗ 142,96 tỷ đồng của năm 2022.
Sự tăng trưởng ấn tượng này có thể được giải thích bởi việc công ty đã bàn giao và ghi nhận phần lớn doanh thu từ dự án Monarchy – Block B trong năm 2023. Đây là một trong những dự án trọng điểm của Nhà Đà Nẵng, đã được thị trường đón nhận tích cực và mang lại nguồn doanh thu đáng kể cho công ty.
Tuy nhiên, bên cạnh những con số tài chính khả quan, báo cáo kiểm toán cũng chỉ ra một số vấn đề cần được quan tâm, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến giai đoạn trước cổ phần hóa năm 2010.
Xử lý các vấn đề tồn đọng từ quá khứ
Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo kiểm toán là việc Cục thi hành án thành phố Đà Nẵng đã tạm giữ tổng cộng 236,62 tỷ đồng của Nhà Đà Nẵng. Số tiền này bao gồm 22 tỷ đồng mà công ty đã nộp để khắc phục hậu quả và 214,62 tỷ đồng tiền gửi không kỳ hạn. Việc tạm giữ này liên quan đến vụ án của ông Nguyễn Quang Trung, nguyên Tổng giám đốc Nhà Đà Nẵng, về tội “vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí”.
Ngoài ra, Nhà Đà Nẵng còn có nghĩa vụ hoàn trả cho UBND thành phố Đà Nẵng số tiền 81,24 tỷ đồng, được trích từ hai khoản tạm ứng nói trên. Để giải quyết vấn đề này, Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2023 đã thông qua việc sử dụng các nguồn vốn như lợi nhuận chưa phân phối các năm trước, quỹ thưởng ban điều hành, quỹ khen thưởng phúc lợi và quỹ đầu tư phát triển để khắc phục hậu quả của vụ án.
Những động thái này cho thấy Nhà Đà Nẵng đang nỗ lực giải quyết các vấn đề tồn đọng từ quá khứ, nhằm lấy lại niềm tin từ các cổ đông và đối tác, đồng thời tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
Thay đổi trong báo cáo kiểm toán
Một điểm đáng lưu ý khác là sự thay đổi đơn vị kiểm toán từ Công ty TNHH Kiểm toán và Kế toán AAC trong năm 2022 sang Công ty TNHH Hãng Kiểm toán và Định giá ASCO trong năm 2023. Điều này dẫn đến một số khác biệt trong cách đánh giá và trình bày báo cáo tài chính.
Cụ thể, trong báo cáo kiểm toán năm 2022, đơn vị kiểm toán đã đưa ra ý kiến ngoại trừ liên quan đến việc công ty chưa ghi nhận chi phí lãi phát sinh từ việc chậm bàn giao căn hộ theo điều khoản hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, trong báo cáo kiểm toán năm 2023, vấn đề này không được đề cập. Điều này có thể do công ty đã giải quyết vấn đề này trong năm 2023, hoặc do sự khác biệt trong cách đánh giá của hai đơn vị kiểm toán.
Biến động trong cơ cấu tài sản
Xét về quy mô tài sản, tính đến ngày 31/12/2023, tổng tài sản của Nhà Đà Nẵng đã giảm 11,5% so với đầu năm, tương đương giảm 172 tỷ đồng, xuống còn 1.325,2 tỷ đồng. Trong đó, có một số biến động đáng chú ý:
- Tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 771,6 tỷ đồng, chiếm 58,2% tổng tài sản.
- Bất động sản đầu tư ghi nhận 167,4 tỷ đồng, chiếm 12,6% tổng tài sản.
- Các khoản phải thu ngắn hạn ghi nhận 152,8 tỷ đồng, chiếm 11,5% tổng tài sản.
- Tồn kho ghi nhận 133,2 tỷ đồng, chiếm 10,1% tổng tài sản.
Đáng chú ý, tồn kho đã giảm mạnh 66,8% so với đầu năm, tương đương giảm 267,6 tỷ đồng, xuống còn 133,2 tỷ đồng. Sự sụt giảm này chủ yếu đến từ việc giảm tồn kho của dự án Khu phức hợp Monarchy – Block B, từ 390,99 tỷ đồng xuống còn 123 tỷ đồng.
Trong khi đó, đầu tư chứng khoán lại tăng 39,6% so với đầu năm, tương đương tăng thêm 123,1 tỷ đồng, lên 433,6 tỷ đồng và chiếm 32,7% tổng tài sản. Danh mục đầu tư chủ yếu tập trung vào các cổ phiếu blue-chip như DGC, STB và HPG.
Thách thức trong việc phát triển dự án mới
Một điểm đáng quan ngại là Nhà Đà Nẵng dường như đang thiếu dự án mới sau khi đã bàn giao phần lớn dự án Monarchy – Block B trong năm 2023. Dự án công trình A2.2 Phan Đăng Lưu, được coi là dự án mới tiềm năng, vẫn duy trì chi phí xây dựng cơ bản dở dang ở mức 11,23 tỷ đồng, không thay đổi so với đầu năm. Điều này cho thấy dự án này vẫn chưa được triển khai và công ty đang thiếu nguồn dự án mới để duy trì tăng trưởng trong tương lai.
Sự thiếu hụt dự án mới có thể sẽ ảnh hưởng đến khả năng tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của Nhà Đà Nẵng trong những năm tới. Đây là một thách thức lớn mà ban lãnh đạo công ty cần phải giải quyết để đảm bảo sự phát triển bền vững trong dài hạn.
Biến động trong cơ cấu nguồn vốn
Một điểm đáng chú ý khác là sự sụt giảm mạnh của khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn. Tại thời điểm cuối năm 2023, khoản mục này giảm tới 89,3% so với đầu năm, tương đương giảm 405,7 tỷ đồng, xuống còn 48,6 tỷ đồng và chỉ chiếm 3,7% tổng nguồn vốn. Sự sụt giảm này chủ yếu đến từ việc giảm khoản trả trước của khách hàng cho dự án Khu phức hợp Monarchy – Block B, từ 454,2 tỷ đồng xuống còn 48,5 tỷ đồng.
Sự sụt giảm này phản ánh việc công ty đã bàn giao và ghi nhận doanh thu từ dự án Monarchy – Block B, đồng thời cũng cho thấy áp lực trong việc tìm kiếm nguồn doanh thu mới trong tương lai.
Kết luận và triển vọng
Nhìn chung, năm 2023 đánh dấu sự trở lại ấn tượng của Nhà Đà Nẵng với kết quả kinh doanh khả quan. Tuy nhiên, công ty vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là việc giải quyết các vấn đề tồn đọng từ quá khứ và tìm kiếm nguồn dự án mới để duy trì tăng trưởng.
Để duy trì đà tăng trưởng và phát triển bền vững trong tương lai, Nhà Đà Nẵng cần tập trung vào một số điểm sau:
- Tiếp tục xử lý triệt để các vấn đề pháp lý tồn đọng để tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển trong tương lai.
- Đẩy mạnh tìm kiếm và phát triển các dự án mới để bổ sung nguồn doanh thu và lợi nhuận.
- Tối ưu hóa cơ cấu tài sản, đặc biệt là việc quản lý danh mục đầu tư chứng khoán để đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn.
- Nâng cao năng lực quản trị và minh bạch trong hoạt động kinh doanh để tăng cường niềm tin từ các cổ đông và đối tác.
Với những nỗ lực này, cùng với tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản Đà Nẵng, Nhà Đà Nẵng có thể kỳ vọng vào một tương lai tươi sáng hơn, tiếp tục đóng góp vào sự phát triển của thành phố và mang lại giá trị cho các cổ đông.
