Đà Nẵng, thành phố biển xinh đẹp nằm ở miền Trung Việt Nam, từ lâu đã được biết đến như một điểm đến du lịch hấp dẫn với bãi biển trải dài, cảnh quan thiên nhiên tuyệt đẹp và nhiều di sản văn hóa độc đáo. Trong những năm qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại đây đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, gần đây, thị trường này đang phải đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn. Hãy cùng chúng tôi đi sâu vào phân tích thực trạng và triển vọng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng.
Tình hình thị trường quý I/2024
Theo báo cáo mới nhất từ DKRA, một đơn vị nghiên cứu uy tín trong lĩnh vực bất động sản, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận đang trong tình trạng “đóng băng” cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Cụ thể:
- Không có dự án mới nào được ra mắt trong quý I/2024.
- Nguồn cung sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng giảm 5% so với cùng kỳ năm trước, chỉ còn khoảng 230 căn.
- Nguồn cung condotel tăng nhẹ 2% với hơn 670 căn, chủ yếu đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ.
- Đáng chú ý nhất, cả ba loại hình biệt thự, nhà phố nghỉ dưỡng và condotel đều không ghi nhận giao dịch nào trong quý I.
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra những nhận định tương tự. Theo VARS, phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng khu vực miền Trung nói chung và Đà Nẵng nói riêng đang duy trì ở mức thấp, gần như không có dự án mới ra mắt và thanh khoản rất thấp. Trên phạm vi cả nước, phân khúc này chỉ ghi nhận khoảng 160 giao dịch, với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%.
Nguyên nhân của tình trạng “đóng băng”
Có nhiều yếu tố góp phần vào tình trạng trì trệ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng:
- Niềm tin của khách hàng sụt giảm: Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án của DKRA Group, nhận định rằng sức cầu thị trường đã xuống rất thấp và niềm tin của khách hàng chưa quay trở lại. Nhiều nhà đầu tư thậm chí còn quay lưng với thị trường do lo ngại về pháp lý và hiệu quả khai thác kém, khó thu được lợi nhuận như mong đợi.
- Vấn đề pháp lý và tiến độ dự án: Nhiều dự án không đảm bảo tiến độ, thậm chí bị bỏ hoang do thiếu vốn. Điều này làm giảm niềm tin của nhà đầu tư và kéo dài tình trạng “đóng băng” của thị trường.
- Cam kết lợi nhuận không thực tế: Ông Trần Trọng Vũ, Đồng sáng lập Công ty SPE.R, một đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung, chỉ ra rằng nhiều dự án trước đây đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao (khoảng 8% một năm) nhưng không thể thực hiện được trong bối cảnh hiện nay. Thực tế, lợi nhuận ròng từ việc khai thác, vận hành một sản phẩm nghỉ dưỡng chỉ khoảng 1,8-2,7%, hiếm có dự án nào trên 5%.
- Sự thay đổi trong xu hướng đầu tư: Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng không còn là tài sản đầu tư hấp dẫn tại Đà Nẵng. Thay vào đó, thị trường đang chuyển hướng sang các sản phẩm ở thực như chung cư hay bất động sản dòng tiền.
Diễn biến giá cả và chính sách bán hàng
Mặc dù thị trường gần như đóng băng về giao dịch, nhưng mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức cao và không có nhiều biến động. Cụ thể:
- Biệt thự nghỉ dưỡng: Mức giá cao nhất lên đến 100 tỷ đồng một căn ở Đà Nẵng và 73 tỷ đồng ở Quảng Nam.
- Condotel: Giá bán cao nhất ở Đà Nẵng lên đến 148 triệu đồng mỗi m2.
- Nhà phố nghỉ dưỡng: Giá chào bán trong quý I dao động từ 7-16 tỷ đồng một căn.
Trong bối cảnh khó khăn, các chủ đầu tư đã và đang áp dụng nhiều chính sách kích cầu như:
- Hỗ trợ lãi suất
- Ân hạn nợ gốc
- Thanh toán giãn tiến độ
Tuy nhiên, hiệu quả của các chính sách này vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng. Trên thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư gặp áp lực tài chính đang phải giảm giá, thậm chí “cắt lỗ” để thoát hàng.
Tác động từ ngành du lịch
Mặc dù ngành du lịch Đà Nẵng đã có dấu hiệu khởi sắc trong thời gian gần đây, nhưng điều này dường như chưa đủ để kéo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ra khỏi tình trạng trì trệ. Nguyên nhân có thể đến từ việc nhiều dự án không đảm bảo tiến độ, thậm chí bị bỏ hoang do thiếu vốn, khiến cho tình trạng “đóng băng” có thể kéo dài.
Xu hướng chuyển dịch đầu tư
Trong bối cảnh bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó khăn, thị trường Đà Nẵng đang chứng kiến sự chuyển dịch trong xu hướng đầu tư. Theo ông Trần Trọng Vũ, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng không còn là tài sản đầu tư hấp dẫn tại Đà Nẵng. Thay vào đó, thị trường đang “sống dựa vào các sản phẩm ở thực như chung cư hay bất động sản dòng tiền”.
Cụ thể:
- Một số dự án chung cư mở bán thời gian gần đây với giá từ 27 triệu đồng mỗi m2 được hấp thụ khá tốt.
- Các tài sản tạo dòng tiền trên 4% một năm so với giá vốn cũng có giao dịch tốt trong thời gian qua.
Triển vọng và dự báo
Các chuyên gia trong ngành dự báo rằng bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực Đà Nẵng sẽ tiếp tục ảm đạm trong thời gian tới. Cả nguồn cung và niềm tin thị trường đều khó có thể cải thiện trong ngắn hạn. Thậm chí, có khả năng thị trường này sẽ không có thêm dự án mới nào ra mắt trong năm nay.
Tuy nhiên, không phải tất cả đều là tiêu cực. Sự chuyển dịch trong xu hướng đầu tư có thể mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản Đà Nẵng nói chung. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo dòng tiền ổn định có thể sẽ tiếp tục nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong thời gian tới.
Bài học và kinh nghiệm
Từ tình hình hiện tại của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng, chúng ta có thể rút ra một số bài học và kinh nghiệm quý báu:
- Tầm quan trọng của tính minh bạch: Các chủ đầu tư cần đảm bảo tính minh bạch trong việc công bố thông tin về dự án, tiến độ xây dựng và cam kết lợi nhuận. Điều này sẽ giúp xây dựng niềm tin với khách hàng và nhà đầu tư.
- Cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư: Nhà đầu tư cần thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng. Cần đánh giá toàn diện về pháp lý, tiềm năng khai thác và khả năng sinh lời thực tế của dự án.
- Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Thay vì tập trung hoàn toàn vào bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư nên cân nhắc đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình, bao gồm cả các loại hình bất động sản khác như nhà ở, văn phòng cho thuê, v.v.
- Chú trọng đến nhu cầu thực: Các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án cần chú trọng hơn đến nhu cầu thực tế của thị trường, thay vì chạy theo xu hướng hoặc đưa ra những cam kết không thực tế.
- Cải thiện chất lượng quản lý và vận hành: Để tăng tính cạnh tranh và thu hút khách hàng, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cần chú trọng vào việc cải thiện chất lượng quản lý và vận hành, đảm bảo trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng.
Kết luận
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng đang trải qua giai đoạn khó khăn với tình trạng “đóng băng” kéo dài. Tuy nhiên, đây có thể là cơ hội để thị trường tự điều chỉnh, loại bỏ những dự án yếu kém và tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững hơn trong tương lai.
Trong ngắn hạn, các nhà đầu tư và người mua nhà cần thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định. Đồng thời, đây cũng là thời điểm để các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án xem xét lại chiến lược của mình, tập trung vào việc xây dựng niềm tin với khách hàng và đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.
Mặc dù đang gặp khó khăn, nhưng với vị trí địa lý thuận lợi, cảnh quan thiên nhiên tuyệt đẹp và tiềm năng du lịch to lớn, Đà Nẵng vẫn là một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong tương lai. Khi thị trường dần ổn định và niềm tin của nhà đầu tư được khôi phục, bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng có thể sẽ tìm lại được đà tăng trưởng của mình.
About The Author
