Trong bối cảnh thị trường bất động sản Đà Nẵng đang trải qua nhiều biến động, trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Nhà Đà Nẵng (Nhà Đà Nẵng, mã chứng khoán NDN) là một ví dụ điển hình cho những thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ đang phải đối mặt. Với hơn một thập kỷ hoạt động trên thị trường chứng khoán kể từ khi niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) vào năm 2011, Nhà Đà Nẵng đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, phản ánh rõ nét bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản thành phố biển xinh đẹp này.
Nhìn lại chặng đường phát triển của Nhà Đà Nẵng, chúng ta có thể thấy rõ chiến lược phát triển dự án gối đầu – một đặc trưng phổ biến của các doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa và nhỏ. Sau khi hoàn thành Dự án Khu phức hợp The Monarchy – Block A với quy mô khiêm tốn 1.842 m2 và vốn đầu tư 130 tỷ đồng vào năm 2016, công ty đã nhanh chóng chuyển hướng sang phát triển The Monarchy – Block B với quy mô lớn hơn đáng kể: diện tích 8.967 m2 và tổng vốn đầu tư lên tới 1.038 tỷ đồng. Dự án này bắt đầu bàn giao từ năm 2020 và đã trở thành nguồn doanh thu và lợi nhuận chính của công ty trong những năm gần đây.
Số liệu tài chính cho thấy sự thành công của The Monarchy – Block B đối với Nhà Đà Nẵng. Trong giai đoạn từ cuối năm 2019 đến cuối năm 2023, tồn kho tại dự án này đã giảm mạnh 83%, tương đương với việc giảm 599 tỷ đồng, chỉ còn 123 tỷ đồng. Đồng thời, khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn cũng giảm đáng kể 96,5%, tương ứng giảm 1.338 tỷ đồng, chỉ còn 49 tỷ đồng. Những con số này cho thấy Nhà Đà Nẵng đã gần như hoàn tất việc ghi nhận doanh thu từ dự án này, một tín hiệu tích cực về khả năng bán hàng nhưng cũng đặt ra thách thức về nguồn doanh thu trong tương lai.
Kết quả kinh doanh năm 2023 của Nhà Đà Nẵng đã phản ánh rõ nét sự đóng góp quan trọng của The Monarchy – Block B. Với doanh thu đạt 436,75 tỷ đồng, tăng vọt so với con số 2,43 tỷ đồng của năm trước, và lợi nhuận sau thuế đạt 218,64 tỷ đồng, đảo ngược hoàn toàn khoản lỗ 142,96 tỷ đồng của năm 2022, Nhà Đà Nẵng đã chứng minh được hiệu quả của chiến lược tập trung vào một dự án lớn. Năm 2023 cũng đánh dấu năm lãi cao thứ ba trong lịch sử hoạt động của công ty, chỉ đứng sau những kỷ lục được thiết lập vào năm 2020 và 2021 – cũng nhờ vào việc ghi nhận doanh thu từ cùng dự án này.
Tuy nhiên, thành công từ The Monarchy – Block B cũng đặt ra một câu hỏi lớn về chiến lược phát triển dài hạn của Nhà Đà Nẵng. Với việc phần lớn doanh thu và lợi nhuận từ dự án này đã được ghi nhận, công ty đang đứng trước thách thức lớn trong việc tìm kiếm nguồn doanh thu mới cho năm 2024 và những năm tiếp theo. Dự án Paracel tại đường Phan Đăng Lưu, vốn được kỳ vọng sẽ là dự án gối đầu với tổng vốn đầu tư 450 tỷ đồng, dự kiến khởi công vào quý IV/2020, nhưng đến nay vẫn chưa có nhiều tiến triển đáng kể. Tính đến cuối năm 2023, chi phí đầu tư xây dựng cơ bản cho dự án này chỉ dừng ở mức 11,2 tỷ đồng và không có sự thay đổi kể từ đầu năm 2022.
Sự chậm trễ trong việc triển khai dự án mới có thể được lý giải một phần bởi những biến động nội bộ của công ty. Sự kiện nguyên Chủ tịch HĐQT Nguyễn Quang Trung bị bắt vào cuối năm 2021 với cáo buộc “vi phạm quy định về quản lý tài sản gây thất thoát lãng phí” đã tạo ra một cú sốc lớn đối với hoạt động của Nhà Đà Nẵng. Kể từ đó, công ty dường như đã bước vào giai đoạn thận trọng hơn trong việc triển khai các dự án mới, tập trung chủ yếu vào việc hoàn thiện và bàn giao các sản phẩm còn lại của The Monarchy – Block B.
Đứng trước tình trạng thiếu vắng dự án mới, Nhà Đà Nẵng đã có một bước đi đáng chú ý: tăng cường đầu tư vào thị trường chứng khoán. Chỉ trong năm 2023, danh mục đầu tư chứng khoán của công ty đã tăng 39,6%, tương đương với việc tăng thêm 123,1 tỷ đồng, đạt mức 433,6 tỷ đồng – chiếm tới 32,7% tổng tài sản của công ty. Danh mục đầu tư đa dạng này bao gồm các cổ phiếu blue-chip như DGC, STB, HPG, MWG, và QTP, cùng với một số cổ phiếu khác.
Động thái này của Nhà Đà Nẵng có thể được xem như một chiến lược đa dạng hóa nguồn thu trong bối cảnh hoạt động kinh doanh cốt lõi gặp khó khăn. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra những rủi ro đáng kể. Thị trường chứng khoán vốn dĩ là một lĩnh vực có tính biến động cao, phụ thuộc vào nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô khó kiểm soát. Việc một doanh nghiệp bất động sản dồn quá nhiều nguồn lực vào hoạt động đầu tư chứng khoán có thể được xem là một nước đi mạo hiểm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường tài chính toàn cầu đang trải qua nhiều biến động.
Nhìn rộng ra, trường hợp của Nhà Đà Nẵng phản ánh những thách thức chung mà nhiều doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ tại Việt Nam đang phải đối mặt. Sự phụ thuộc quá lớn vào một dự án duy nhất, khó khăn trong việc tìm kiếm và triển khai các dự án mới, cùng với áp lực phải duy trì doanh thu và lợi nhuận trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng, đang buộc nhiều doanh nghiệp phải tìm kiếm các hướng đi mới, đôi khi là những lựa chọn rủi ro như đầu tư chứng khoán.
Để vượt qua giai đoạn khó khăn này, Nhà Đà Nẵng và các doanh nghiệp tương tự cần có chiến lược phát triển bền vững hơn. Điều này có thể bao gồm việc đa dạng hóa danh mục dự án, tìm kiếm cơ hội hợp tác với các đối tác chiến lược để phát triển dự án quy mô lớn hơn, hoặc mở rộng sang các phân khúc bất động sản mới có tiềm năng tăng trưởng cao như bất động sản công nghiệp hay logistics.
Đồng thời, việc tăng cường quản trị doanh nghiệp, minh bạch hóa thông tin và xây dựng niềm tin với nhà đầu tư cũng là những yếu tố quan trọng để thu hút vốn đầu tư và tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài. Trong bối cảnh thị trường bất động sản Đà Nẵng nói riêng và Việt Nam nói chung đang trải qua giai đoạn tái cơ cấu, những doanh nghiệp có chiến lược phát triển bền vững, quản trị tốt và khả năng thích ứng cao sẽ có cơ hội vượt qua khó khăn và tạo đà tăng trưởng mới trong tương lai.
Kết luận, trường hợp của Nhà Đà Nẵng là một bài học quý giá về tầm quan trọng của việc xây dựng chiến lược phát triển dài hạn và đa dạng hóa nguồn thu trong lĩnh vực bất động sản. Mặc dù đầu tư vào thị trường chứng khoán có thể mang lại lợi nhuận ngắn hạn, nhưng để đảm bảo sự phát triển bền vững, các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung vào việc xây dựng năng lực cốt lõi, tìm kiếm cơ hội phát triển dự án mới và không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Chỉ bằng cách đó, Nhà Đà Nẵng và các doanh nghiệp tương tự mới có thể vượt qua những thách thức hiện tại và tạo dựng vị thế vững chắc trong tương lai của thị trường bất động sản Đà Nẵng và Việt Nam.
About The Author
